Проект перепланировки помещения

Каждый владелец недвижимости имеет желание использовать свои активы с максимальной выгодой и эффективностью. Приобретая несколько квартир, владельцы сдают их в аренду другим людям, складские, производственные и прочие помещения также приобретаются с целью сдачи в аренду или перепродажи с наценкой. Но это самые простые операции с недвижимостью, если помещение или здание не приспособлено для хранения определенных товаров, или непригодно для организации производства, предприятия общественного питания или офисных помещений, то его стоимость и арендные ставки будут минимальными. В этом случае ситуацию может изменить перепланировка помещения – это вид строительной деятельности, при котором в существующем здании или помещении изменяется конфигурация существующих помещений – устраиваются новые комнаты, возводятся или переносятся стеновые перегородки и проемы (оконные и дверные).

Следует помнить, что помимо перепланировки существуют и другие виды деятельности – переустройство и реконструкция. В первом случае изменяется только конфигурация существующих инженерных сетей и коммуникаций (вентиляция, отопление, электрические сети и прочее), а также сопутствующего оборудования (радиаторов отопления, электрических щитов, водонагревательного оборудования). Реконструкция – это вид градостроительной деятельности, когда изменения производятся не только внутри здания, но и на прилегающей к нему территории. Во время реконструкции часть здания может быть снесена, также могут быть возведены пристройки, проложены новые сети инженерно-технического обеспечения. При желании внести изменения в существующую конфигурацию здания или сооружения важно понимать различие между переустройством, реконструкцией и перепланировкой, так как пакет необходимых документов для осуществления этих видов деятельности сильно отличается.

Какие документы необходимы при устройстве перепланировки, регламент

Для начала следует помнить, что действующее законодательство достаточно строго регламентирует вопрос узаконивания перепланировок, но только в том случае, когда они производятся в жилых многоквартирных домах. Выведение квартиры из жилищного фонда, объединение нескольких квартир в одну или в нежилое помещение (которое впоследствии можно будет использовать для организации объекта торговли, офисных помещений, либо использовать в иных целях) должно согласовываться с Государственной жилищной инспекцией города Москвы (Мосжилинспекцией). Данное ведомство предоставляет такую услугу на бесплатной основе через портал государственных и муниципальных услуг города Москвы (сайт мэра Москвы). Если перепланировка намечается в отдельно стоящем нежилом здании или его части, то согласований с Мосжилинспекцией не требуется.

Основным законодательным актом, регулирующим вопрос о перепланировках в столице, является постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 года N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах». За последние годы в этот документ вносилось множество поправок, поэтому на сегодняшний день он действует в редакции постановления Правительства Москвы от 26 декабря 2012 года N 840-ПП «О внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы».

Перепланировка является очень популярным видом строительной деятельности, количество желающих изменить конфигурацию помещений постоянно растет, поэтому власти Москвы в последние годы существенно сократили количество процедур, которые необходимы для ее осуществления. В различных регионах Российской Федерации действует собственное законодательство, регулирующее вопрос перепланировок. Помимо этого, существуют различные рекомендательные документы, такие как «Рекомендации по реконструкции зданий школ и дошкольных учреждений в районах комплексной реконструкции пятиэтажных жилых домов первого периода индустриального домостроения». Также следует помнить, что все работы, начиная от составления проекта, и заканчивая вводом объекта в эксплуатацию должны проводиться в строгом соответствии с действующими нормативно-техническими документами (СанПиНами, ГОСТами, правилами противопожарной безопасности и прочими).

Для проведения перепланировки нежилого помещения, являющегося частью многоквартирного дома, первым делом необходимо собрать следующие документы:

• Правоустанавливающие документы на объект недвижимости – это выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), либо иной документ, свидетельствующий о праве собственности, если сведений об объекте недвижимости в Реестре нет (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или иной).
• Заявление установленного образца – оформляется в электронном виде через систему «Личный кабинет» на портале государственных и муниципальных услуг города Москвы.
• Доверенность (нотариально заверенная) на представление интересов, если запрос будет производить уполномоченный представитель заказчика.
• Выписка из технического паспорта (по форме 1А) и справка о состоянии здания (по форме 5). Поэтажный план здания с экспликацией помещений.
• Проект переустройства и (или) перепланировки помещения. Если изменения конфигурации помещений будет проводиться по типовому проекту, то в заявлении необходимо указать номер этого проекта.
• Иные документы, если производство работ будет связано с передачей в пользование части общего имущества.

В случае, если перепланировка будет производиться в отдельно стоящем здании (например, детском саде, школе, поликлинике), то согласовывать подобные действия с Мосжилинспекцией не потребуется. Но следует помнить, что такие здания имеют высокий класс ответственности, поэтому перепланировка в них может осуществляться только на основании специального проекта. В отдельных случаях для производства работ потребуется получить разрешение на строительство и положительное экспертное заключение на проектно-сметную документацию (его может выдать уполномоченная организация или специализированное государственное учреждение). Поэтому разработка проекта перепланировки является обязательным документом.

Что представляет собой проект перепланировки, предварительные работы

Полное наименование документа – «Проект переустройства и (или) перепланировки помещения». Как и прочие виды проектно-сметной документации он разрабатывается на основании исходных данных. Помимо выписки из технического паспорта по форме А1 (выдает местное отделение БТИ), поэтажного плана с экспликацией помещений и правоустанавливающих документов на объект недвижимости заявителю потребуется техническое заключение о состоянии и несущей способности конструкций здания. Его может выдать специализированная организация, имеющая соответствующий разрешительный документ (членство СРО), но только в том случае, если предполагаемые работы не будут затрагивать несущие конструкции здания. При работе с несущими конструкциями необходимо обращаться к автору проекта здания, а если данная организация более не существует, либо здание относится к объектам культурного наследия, то запрос производится в ГУП МосжилНИИпроект. Техническое заключение о состоянии и несущей способности конструкций здания – это документ, который оформляется по результатам натурного обследования несущих конструкций и прочих элементов здания или помещения, в котором планируется производство перепланировки.

Имея все необходимые сведения инженеры и конструкторы проектной организации разрабатывают проект перепланировки помещения. Он в обязательном порядке должен содержать следующие разделы:

• Общая пояснительная записка, в которой указываются характеристики постройки (какие материалы использовались при ее возведении, наличие и характеристика инженерных сетей и коммуникаций, характеристика наружных и внутренних стен, конструкций перекрытия и прочие сведения), предполагаемые изменения и их влияние на конструкции здания.
• Перечень предполагаемых работ.
• Архитектурно-строительные и конструктивные решения по перепланировке помещений.
• Инженерные сети и коммуникации – перечень работ по прокладке новых, демонтажу или переносу существующих сетей инженерно-технического обеспечения и сопутствующего оборудования.
• Мероприятия по обеспечению противопожарной безопасности.
• Схемы и планы помещений объекта до и после завершения перепланировки.
• Экспликация полов (если предполагается производить их замену или реконструкцию) с техническим заключением по каждому слою.
• Выводы и рекомендации.
• План фасадов и изображения фотофиксации объекта.

Состав проекта перепланировки помещения может отличаться в зависимости от особенностей здания и фронта предполагаемых работ. Этот вопрос регламентируется Постановлением Правительства Москвы от 26 декабря 2012 года N 840-ПП «О внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы».

По завершении работ по перепланировке помещений необходимо оформить всю исполнительную документацию, подписать приемосдаточные акты и изготовить технический план. Некоторые заказчики и производители работ по перепланировке игнорируют данный документ, но он является очень важным, поскольку именно он узаконивает перепланировку помещения. Технический план оформляет специализированная организация или уполномоченный специалист – кадастровый инженер. Данные технического плана вносятся в Росреестр, после чего информация в базе актуализируется. Если данные из Росреестра (по выписке из Единого государственного реестра недвижимости) будут противоречить фактической конфигурации объекта, то перепланировка будет считаться незаконной. В этом случае правообладатель помещения или здания, в котором производилась перепланировка, не сможет производить с данным имуществом никаких коммерческих сделок, в том числе продажи, переуступки прав собственности и прочих.

Кроме того, если в результате проверки здания или помещения уполномоченными организациями (ОАТИ, инспекцией Москомархитектуры и прочими) будут выявлены незаконные перепланировки, то правообладатель объекта недвижимости может быть привлечен к ответственности и взысканию денежного штрафа. Если перепланировка будет негативным образом сказываться на конструктивных элементах здания, то органы исполнительной власти могут выдать предписание на устранение замечаний, после чего фактическому правообладателю объекта недвижимости придется вернуть конфигурацию помещений в исходное состояние, что может обернуться большими финансовыми затратами. Узнать больше подробностей о перепланировке и получить бесплатную консультацию у специалистов Вы можете на нашем сайте, написав в чат или заказав обратный звонок.