Узаконивание перепланировки

Для осуществления практически любого вида хозяйственной деятельности в реальном секторе экономики юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям необходимо иметь объект недвижимости – складское помещение, производственное или офисное здание, объект торговли или общественного питания. Некоторые предприниматели предпочитают приобрести недвижимость в собственность, другие – использовать ее на правах аренды. Но независимо от этого в большинстве случаев для начала хозяйственной деятельности здание или помещение необходимо специальным образом подготовить – произвести определенные виды ремонтных и строительных работ. И здесь важно понимать, что некоторые преобразования здания или помещения можно сделать без получения специальных разрешительных документов, в других случаях придется собирать исходные документы, разрабатывать проект и согласовывать его в установленном порядке. Также некоторые виды строительных и ремонтных работ можно осуществлять только после получения разрешения от местных органов исполнительной власти и надзорных служб.

Важно понимать, что действующее законодательство Российской Федерации строго регламентирует законность таких видов деятельности, как перепланировка и реконструкция. В зависимости от особенностей здания и фронта предстоящих работ все бюрократические процедуры могут оказаться более сложными, чем при новом строительстве или капитальном ремонте. За нарушение требований регламента в области перепланировки и реконструкции собственник объекта недвижимости может быть привлечен к различным видам ответственности и взысканию денежного штрафа.

Как классифицируются и согласуются ремонтно-строительные работы в существующих зданиях и помещениях

Действующий технический регламент подразделяет ремонтно-строительные работы в существующих объектах недвижимости на следующие виды:

• Переустройство – это работы по изменению конфигурации инженерных сетей и коммуникаций, а также установке, переносу и демонтажу сопутствующего оборудования (сантехнического, отопительного, электрического и прочего). Такие работы не должны затрагивать строительные конструкции – стены, перегородки, вентиляционные шахты и прочие, иначе такие работы будут классифицироваться иначе.
• Перепланировка – это изменение конфигурации существующих помещений в здании – возведение или перенос стеновых перегородок, объединение помещений, устройство новых перекрытий, установка межэтажных лестниц. Также к перепланировке относится устройство, заделка или перенос оконных и дверных проемов.
• Реконструкция – это работы по изменению внешних габаритов здания – возведение пристроек, снос части здания, устройство навесов с расширением входных групп, а также иные работы.

Переустройство, как и отделочные работы внутри помещений не требует особых согласований с местными органами исполнительной власти. Здесь может потребоваться согласование со снабжающими организациями (электросетями, водоканалом и прочими), а также с МЧС, Роспотребнадзором и прочими ведомствами и организациями – все зависит от особенностей здания и специфики производимых работ.

Реконструкция относится к градостроительной деятельности, для осуществления данных работ необходимо получить разрешение местных властей и разработать проект. Также может потребоваться согласование в иных инстанциях, например, если здание относится к объектам культурного наследия.

Перепланировка в обязательном порядке должна согласовываться с Государственной жилищной инспекцией города Москвы (Мосжилинспекцией), но только в случае, когда производится изменение конфигурации помещений в многоквартирном жилом доме. Если перепланировка осуществляется в отдельно стоящем нежилом здании, то она должна согласовываться с местным отделением БТИ.

Ответственность за незаконные перепланировки, какие документы необходимы

Следует знать, что перепланировка может затрагивать несущие конструкции зданий и помещений – стены, фундаменты, конструкции перекрытий. При устройстве оконных и дверных проемов в несущих стенах их прочностные характеристики могут существенно снизиться. Возведение новых стеновых перегородок, внесение изменений в конструкции кровли и прочие работы могут привести к увеличению статической нагрузки на несущие конструкции, или ее неравномерному распределению, в результате чего фундамент, стены, колонны и прочие элементы здания могут разрушиться. Поэтому различные надзорные и инспектирующие органы, а также комиссии, создаваемые жилищно-коммунальными хозяйствами и управляющими компаниями, регулярно организуют проверки, целью которых является выявление незаконных перепланировок. В первую очередь проверяются многоквартирные жилые дома, а также выведенные из жилищного фонда (и изначально не входящие в его состав) нежилые помещения, которые как правило используются для осуществления коммерческой деятельности. При выявлении незаконных перепланировок фактический правообладатель (или арендатор) помещения может быть привлечен к ответственности и наложению денежного штрафа. Если произведенные работы привели к снижению несущей способности конструктивных элементов здания, то нарушителя в принудительном порядке могут обязать привести конфигурацию помещений в исходное состояние, а также произвести усиление существующих или устройство дополнительных опорных конструкций, удерживающих межэтажные перекрытия. Если арендатор или фактический правообладатель объекта недвижимости использует ее для ведения хозяйственной деятельности, то до устранения замечаний надзорные органы могут ограничить или запретить ему вести деятельность в данном здании или помещении.

Действующее законодательство Российской Федерации допускает проводить сделки только с теми объектами недвижимости, у которых отсутствуют незаконные перепланировки. При осуществлении сделки-продажи, переуступки прав собственности и иных операций по смене собственника, для оформления документов необходимо получить технический паспорт здания (либо выписку по форме А1 и поэтажный план здания с поэтажной экспликацией помещений). Этот документ должен находиться в актуальном состоянии (срок его действия – 1 год), его выдает местное отделение БТИ (Бюро технической инвентаризации). Перед выдачей документа специалисты БТИ могут произвести осмотр здания (помещения), и, если обнаружится несоответствие конфигурации существующих помещений проектным или ранее перепланированным, то такие изменения помечаются красными линиями. Действующее законодательство запрещает производить сделки с объектами недвижимости, у которых имеются красные линии в техническом паспорте.

Для осуществления работ по перепланировке здания или помещения необходимо заранее подготовить необходимые документы. При этом следует помнить, что для изменения конфигурации помещений, являющихся частью жилого многоквартирного дома, необходимо получить разрешение в Мосжилинспекции. Это можно сделать на Портале государственных и муниципальных услуг города Москвы. Также потребуется техническое заключение о возможности перепланировки и проект перепланировки. Первый документ разрабатывается на основании натурного обследования объекта недвижимости, второй является проектом на строительство (ремонт). Оформить эти документы может специализированная организация, имеющая разрешительные документы (членство в СРО), а также штат квалифицированных и аттестованных в установленном порядке специалистов.

Что делать, если в здании или помещении имеются незаконные перепланировки

Несмотря на то, что действующее законодательство строго регулирует вопрос перепланировок, многие собственники объектов недвижимости все еще сталкиваются с подобными неприятностями. Как правило это либо сделанные много лет назад перепланировки, либо возникшие в результате производство ремонтно-строительных работ, когда собственник (арендатор) по незнанию изменил конфигурацию помещений.

Если незаконные перепланировки обнаружились в помещении, являющемся частью многоквартирного жилого дома, то первым делом следует обратиться в Мосжилинспекцию. В этом случае необходимо сделать запрос на оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения. Помимо заявления потребуется предоставить иные документы – исполнительную документацию (журналы производства работ, акты освидетельствования скрытых работ и иные), техническое заключение, правоустанавливающие, учетно-технические и иные документы. На основании заявления приемочная комиссия (Молсжилинспекции) проводит натурное обследование здания (помещения), изучает предоставленную документацию, после чего выдает акт, либо предписание об устранении несоответствия произведенных работ.

Заявление на выдачу акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения может быть не принято, если пакет предоставленных документов будет неполным, либо содержащим ошибки. Если выяснится, что незаконные перепланировки затрагивают несущие конструкции, то потребуется проведение обследования и оформление технического заключения «О допустимости и безопасности произведенных работ по перепланировке или переустройству помещения». Его может выдать либо автор проекта дома, либо ГУП Мосжилниипроект, если автор проекта более не существует.

Следует помнить, что действующим законодательством (постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 года N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах» (в редакции постановления Правительства Москвы от 26 декабря 2012 года N 840-ПП «О внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы») установлен перечень работ, производство которых не допускается в многоквартирном жилом доме. Если во время проверки комиссией Мосжилинспекции выявится, что такие работы были произведены во время перепланировки, то заявитель получит предписание вернуть конфигурацию помещений и состояние несущих конструкций в изначальное состояние. Отказ выполнить такое предписание в установленный срок может привести не только к административной ответственности, но и к конфискации объекта недвижимости.

С отдельно стоящими нежилыми зданиями все обстоит намного проще – если владелец (арендатор) решит узаконить выявленные перепланировки, то ему необходимо обратиться в местное отделение БТИ с заявлением и необходимыми документами. По завершении натурного обследования здания и изучения предоставленной документации (если выяснится, что все перепланировки были произведены в соответствии с проектной документацией и нормами действующего регламента) будет выдано заключение, после чего можно будет получить технический паспорт или выписку из него уже без красных линий.

Важно помнить, что получение заключения в БТИ или Мосжилинспекции не является окончанием работ по узакониванию перепланировки. Акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения является основанием для составления технического плана. Этот документ оформляется узкоспециализированным работником (кадастровым инженером), который состоит в СРО и имеет необходимую квалификацию (образование, опыт работы, прохождение курсов повышения квалификации и прочее). Данные технического плана передаются в Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) для внесения изменений в базы данных. После этого процедуру узаконивания перепланировки можно считать завершенной. При необходимости совершить те или иные действия с объектом недвижимости собственник сможет получить технический паспорт или выписку из него без красных линий, а также актуальную выписку из ЕГРН.

При обнаружении незаконных перепланировок важно, как можно быстрее устранить подобные проблемы, так как законодательство в данной области постоянно совершенствуется. На сегодняшний день в отношении объектов недвижимости с красными линиями действует запрет на проведение сделок по смене собственника, передачи ее в залог и иным операциям с недвижимостью. С 1 января 2021 года оформить акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме на ранее выполненные работы (без предварительного получения решения о согласовании) становится невозможным, но только в случае, если в результате производства перепланировок был изменен архитектурный облик здания (например, при переносе, устройстве новых или заделки существующих оконных проемов) или произведены наружные отделочные работы, в результате которых были изменены колористические решения фасада многоквартирного дома.