Перепланировка зданий — помогаем в перепланировке зданий и её согласовании в жилых и нежилых зданиях. Выполняем работы любой сложности. С нами ваше здание обретёт новое содержание!
|
Стоимость:
|
от 10 000 рублей |
| Срок выполнения: | 5 месяцев |
Большинство владельцев нежилых зданий и помещений со временем сталкиваются с необходимостью провести изменение конфигурации своей недвижимости. Причин для этого масса – от необходимости реконструкции существующих производственных мощностей, до подготовки помещений для использования в качестве офисных помещений, создания объектов общественного питания и прочих. В прошедшие годы перепланировка была очень сильно осложнена большим количеством бюрократических процедур – чтобы получить соответствующие разрешения необходимо было согласовать перепланировку во многих инстанциях. Сегодня для владельцев недвижимости, арендаторов и прочих пользователей объектов капитального строительства все стало проще – теперь необходимо оформлять меньше документов, согласований с органами исполнительной власти и надзорными организациями стало значительно меньше.
Согласование перепланировки зданий значительно упростили
Например, постановление Правительства Москвы от 22 ноября 2011 г. № 551-ПП «О признании утратившими силу постановления Правительства Москвы от 16 августа 2005 г. № 621-ПП и отдельных положений постановления Правительства Москвы от 8 июня 2010 г. № 472-ПП» признало утратившим силу постановление Правительства Москвы от 16 августа 2005 г. № 621-ПП «О порядке оформления и выдачи в режиме «одного окна» документации на проведение работ по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения, по капитальному ремонту, ремонту и покраске фасадов зданий, строений и сооружений, по благоустройству и использованию территории». После принятия этих законодательных актов проводить согласования перепланировки в отдельно стоящих зданиях с БТИ, Государственной жилищной инспекцией города Москвы (Мосжилинспекцией) и прочими ведомствами больше не требуется. Но при этом не следует забывать, что перепланировка в некоторых случаях представляет собой очень сложные работы, которые непосредственно затрагивают несущие конструкции здания. Это сильно влияет на безопасность, поэтому для осуществления перепланировки в любом случае придется оформлять проект и некоторые другие документы, а также согласовать их в установленном порядке.
Что такое перепланировка, законодательство
Для начала следует отличать следующие виды работ:
- Переустройство. Согласно определению Жилищного кодекса Российской Федерации (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ) – это установка, перенос или замена инженерных сетей и коммуникаций, а также сопутствующего оборудования (санитарно-технического, электрического или иного), требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
- Перепланировка – это изменение конфигурации существующих помещений в здании. К таким работам относятся расширение или перенос проемов (оконных или дверных), объединение помещений или установка стеновых перегородок, изменение конструкций кровли и несущих элементов, а также прочие.
- Реконструкция – это вид градостроительной деятельности, направленный на изменение конфигурации и назначения существующего объекта капитального строительства. Это самый сложный и объемный вид работ, в состав которых может входить перепланировка и переустройство. Помимо этого, при реконструкции часть здания может быть снесена, могут быть возведены пристройки, этажи и прочие элементы.
Перепланировка, переустройство и реконструкция помещения
Все эти работы отличаются не только объемами и степенью изменения конфигурации существующей постройки, но и пакетом документов (разрешительных, исполнительных), которые необходимо оформлять в обязательном порядке.
Законодательство в области перепланировок в последние годы претерпело массу изменений. В отдельных городах и регионах существуют свои нормы. В Москве на сегодняшний день основным законом, регулирующим вопросы перепланировки зданий, является постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 года N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах» (в редакции постановления Правительства Москвы от 26 декабря 2012 года N 840-ПП «О внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы»). Этот законодательный акт регулирует вопрос проведения перепланировок жилых и нежилых помещений в жилых многоквартирных домах. Собственного законодательства, регулирующего перепланировки в отдельно стоящих нежилых зданиях не существует, поэтому в данной ситуации собственники и подрядные организации руководствуются Строительными нормами и правилами (СНиП), санитарными правилами и нормами (СанПиН), правилами противопожарной безопасности и прочими нормативно-техническими документами.
Какие документы необходимы, в чем сложность перепланировки
Несмотря на то, что бюрократические процедуры в последнее время существенно сократились для всех собственников объектов недвижимости (как жилой, так и не жилой), количество документов и предварительных работ (в том числе по согласованию бумаг) остается внушительным. Это связано в первую очередь с тем, что перепланировки могут существенно влиять на несущую способность всего здания. Даже перенос стеновых перегородок, изменение оконных проемов, устройство новых стен влияет на распределение статической нагрузки на всем этаже. Если работы затрагивают несущие конструкции, то их необходимо детально обследовать не только в помещении, где планируется перепланировка, но и в соседних (в том числе на нижних и верхних этажах).
Если в результате проведения работ по перепланировке существенно изменится нагрузка на несущие конструкции, либо они будут ослаблены (например, если в несущей стене будет устроен проем), то с течением времени в здании (или его части) может произойти обрушение перекрытий. Также могут образовываться трещины и надломы, которые в свою очередь могут повредить инженерные сети, в том числе водонапорные и газовые трубы. Поэтому работы по перепланировке должны производиться строго в соответствии с разработанным и утвержденным соответствующим образом проектом.
С точки зрения оформления документации наиболее сложным является случай, когда нежилое помещение, в котором планируется провести перепланировку является частью жилого многоквартирного здания. В этом случае помимо оформления всех необходимых документов придется провести согласование с Государственной жилищной инспекцией города Москвы (Мосжилинспекцией). Для этого необходимо зарегистрироваться на Портале государственных и муниципальных услуг города Москвы и получить доступ к подсистеме «личный кабинет». Согласование переустройства, перепланировки помещения в жилом доме является государственной услугой, которую Мосжилинспекция оказывает на бесплатной основе. Но следует помнить, что для получения услуги необходимо заполнить заявление и предоставить пакет исходных документов, часть которых можно получить только на платной основе.
Техническое заключение о состоянии несущих конструкций — первый документ, который потребуется
Во всех случаях процедура перепланировки начинается с составления проекта и обследования здания. Первым документом, который должен быть оформлен и утвержден является «Техническое заключение о состоянии несущих конструкций и возможности производства работ по переустройству и (или) перепланировке». Этот документ может оформить любая проектная организация, имеющая разрешительный документ (членство в СРО). Но есть исключение – если перепланировка намечается в жилом здании или многоквартирном доме (в том числе в нежилом помещении, являющимся частью такого здания или дома), и она затрагивает несущие конструкции, то техническое заключение может выдать только автор проекта дома (как правило это крупные проектные институты или государственные научно-исследовательские институты, которые разрабатываю типовые проекты многоквартирных домов, такие как АО МНИИТЭП или ЦНИИЭП Жилища). Если автор проекта строения более не существует, либо здание относится к объектам культурного наследия, то за техническим заключением придется обратиться в ГУП МосжилНИИпроект.
Техническое заключение о состоянии несущих конструкций и возможности производства работ по перепланировке оформляется на основании натурного обследования помещения. Инженеры производят осмотр не только несущих конструкций, но и стеновых перегородок, инженерных сетей и прочих элементов здания, чтобы определить состояние и степень износа несущих конструкций, а также возможные источники угрозы для них (такие как трещины в перегородках, частичное разрушение вентиляционных шахт и прочие).
Техническое заключение о состоянии несущих конструкций и возможности производства работ по перепланировке является основанием для составления проекта перепланировки. Помимо него инженеры изучают проект здания, технический паспорт (в случае с нежилыми помещениями требуется только выписка из БТИ по форме А1) и прочие документы. Далее разрабатывается проект перепланировки, который в обязательном порядке должен содержать:
- Планировочные, конструктивные, архитектурные и технологические решения.
- Мероприятия по охране окружающей среды.
- Проект производства работ.
- Противопожарные мероприятия.
- Инженерные сети и коммуникации.
Полный перечень разделов проекта (необходимых для конкретных случаев перепланировок) содержится в постановлении Правительства Москвы от 26 декабря 2012 года N 840-ПП «О внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы».
Постановление Правительства Москвы от 26 декабря 2012 года N 840-ПП «О внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы»
Проект перепланировки необходимо согласовать и утвердить в установленном порядке, после чего можно будет приступать к работам. В некоторых случаях для начала работ необходимо будет получить дополнительные документы, такие как разрешение на строительство – все зависит от объемов и специфики работ, а также от особенностей здания, в котором производится перепланировка.
Все работы по перепланировке должны производиться в строгом соответствии с проектными решениями и действующим техническим регламентом. В процессе работ необходимо своевременно освидетельствовать скрытые работы, вести исполнительную документацию, оформлять приемосдаточные акты. После того как работы будут завершены и объект будет введен в эксплуатацию (передан заказчику работ), необходимо изготовить технический план. Этот документ является обязательным, он необходим для внесения сведений об объекте недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости. Его может составить только узкоспециализированный сотрудник – кадастровый инженер. Он в обязательном порядке должен состоять в саморегулируемой организации (СРО), иметь соответствующее образование, опыт работы, страховку личной ответственности, постоянно проходить повышение квалификации и соответствовать все критериям, предъявляемым к специалистам данной профессии.
Технический план необходим для регистрации в Росреестре всех изменений с объектом недвижимости, в том числе производства перепланировок. Когда документ будет готов, останется только обратиться в Росреестр для внесения всех необходимых изменений, после чего правообладатель здания сможет получить выписку из ЕГРН, в которой будут отражены актуальные сведения об объекте недвижимости. На этом работы по перепланировке здания или помещения можно считать завершенными. Следует помнить, что без кадастрового учета (оформления технического плана и внесения сведений в ЕГРН) собственник недвижимости не сможет совершать с ней сделки купли-продажи на законных основаниях.
Незаконные перепланировки (без оформления соответствующих технических и разрешительных документов) могут привести к тому, что собственник или пользователь здания будет привлечен к ответственности и наложению денежного штрафа. А кроме того, ему может быть выдано предписание вернуть конфигурацию помещений в исходное состояние, что чревато большими финансовыми затратами. Но существует ряд случаев, когда можно узаконить ранее проведенные перепланировки. Узнать больше подробностей и получить бесплатную консультацию Вы можете на нашем сайте, написав в чат или заказав обратный звонок.